Kto płaci za notariusza przy sprzedaży mieszkania?

W typowej transakcji sprzedaży mieszkania w Polsce koszty notariusza ponosi kupujący, ale przepisy wcale tego nie nakazują. Ustawa mówi tylko, że strony odpowiadają wobec notariusza solidarnie, więc w praktyce możecie dowolnie podzielić wydatki między sobą – także w 2026 roku. Warto znać konkretne zasady i przykłady, żeby przy negocjowaniu umowy nie przepłacić. Sprawdź, jak to działa w praktyce przy sprzedaży mieszkania i kto, kiedy oraz za co realnie płaci.

Jak prawo reguluje opłaty za notariusza przy sprzedaży mieszkania?

Sprzedaż mieszkania zawsze musi odbyć się w formie aktu notarialnego. Wynika to wprost z art. 158 Kodeksu cywilnego – umowa w innej formie jest po prostu nieważna, a nabywca nie zarejestruje swojego prawa w księdze wieczystej. To od razu oznacza udział notariusza i cały pakiet opłat powiązanych z tą wizytą.

Wynagrodzenie notariusza, czyli taksa notarialna, ma w 2026 roku wciąż te same maksymalne stawki, co w poprzednich latach. Ich górny limit określa Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. – notariusz nie może pobrać więcej, może natomiast zastosować stawkę niższą. Do taksy dochodzi jeszcze 23% VAT, a przy sprzedaży mieszkania z rynku wtórnego zwykle także PCC oraz opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej.

Prawo o notariacie z 14 lutego 1991 r. wskazuje, że strony czynności prawnej odpowiadają solidarnie za wynagrodzenie należne notariuszowi. Dla ciebie oznacza to jedno – ustawa nie mówi, kto „z urzędu” płaci za notariusza. Ten podział to efekt ustaleń, a nie sztywnego przepisu.

Co składa się na koszty notariusza przy sprzedaży mieszkania?

Przy typowej sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym, w kancelarii pojawia się kilka pozycji rachunku:

• taksa notarialna za sporządzenie aktu sprzedaży mieszkania,
• VAT 23% naliczony od taksy,
• opłata za wypisy aktu (6 zł + VAT za każdą rozpoczętą stronę dla każdego egzemplarza),
• opłata sądowa za wpis prawa własności w księdze wieczystej – 200 zł,
• ewentualna opłata sądowa za założenie księgi – 100 zł, jeśli lokal jej nie ma,
• przy kredycie – 200 zł za wpis hipoteki,
• PCC 2% ceny mieszkania, gdy lokal jest z rynku wtórnego i nie działa żadne zwolnienie.

Sam podatek PCC nie jest wynagrodzeniem notariusza – to danina publiczna. Notariusz tylko go oblicza i pobiera, a potem przekazuje do urzędu skarbowego, ale technicznie płaci go kupujący.

Kto płaci za notariusza przy sprzedaży mieszkania w praktyce?

Na polskim rynku mieszkaniowym wytworzyła się dość jasna praktyka. Przy sprzedaży mieszkania z rynku wtórnego całość wynagrodzenia notariusza i większość opłat około-notarialnych opłaca kupujący, a sprzedający zajmuje się swoimi podatkami i ewentualnymi opłatami za dokumenty.

W 2026 roku wygląda to zazwyczaj tak:

• kupujący płaci taksę notarialną + VAT, wypisy aktu, opłaty sądowe za wpis własności (i hipoteki), a także PCC 2% wartości nieruchomości,
• sprzedający pokrywa koszt wyciągów, zaświadczeń, ewentualnego wykreślenia hipoteki i swój podatek dochodowy (19% dochodu, jeśli sprzedaż jest przed upływem 5 lat podatkowych).

Nie jest to jednak przymus. Strony mogą ustalić – i często ustalają – inne rozwiązania: podział taksy po połowie, wszystkie koszty po stronie sprzedającego w zamian za wyższą cenę albo odwrotnie. Granicą jest wyłącznie wasza zgoda i zapis w umowie (najczęściej już w umowie przedwstępnej).

Jak to wygląda przy umowie przedwstępnej?

Jeśli przed finalną sprzedażą decydujesz się na notarialną umowę przedwstępną, zasada płatności jest bardzo podobna. Wynagrodzenie notariusza liczy się wtedy jako 50% stawki maksymalnej taksy notarialnej przewidzianej dla danej wartości nieruchomości, plus VAT. Do tego dochodzą wypisy i – jeśli ujawniane jest roszczenie w księdze wieczystej – opłata sądowa 150 zł.

W praktyce za taką umowę również najczęściej płaci kupujący, bo to on zabezpiecza swoje interesy, ale można ustalić inny model – na przykład po połowie lub w całości po stronie sprzedającego, jeśli to on nalega na formę aktu notarialnego.

Jak działa odpowiedzialność solidarna wobec notariusza?

Z formalnego punktu widzenia notariusz ma prawo żądać całego wynagrodzenia od każdej ze stron, bo prawo przewiduje solidarność. Dla ciebie ważny jest fakt, że ewentualne „rozliczenie między sobą” odbywa się poza kancelarią – według tego, co ustaliliście w umowie lub choćby mailowo.

Solidarna odpowiedzialność oznacza, że notariusz może żądać całej zapłaty od dowolnej strony, ale to, kto finalnie poniesie koszt, zależy od waszych ustaleń i można to wyrównać między sobą po transakcji.

Ile wynosi taksa notarialna przy sprzedaży mieszkania w 2026 roku?

Taksa notarialna nadal zależy od wartości transakcji, a maksymalne stawki nie zmieniły się w 2026 roku. Dla sprzedaży mieszkania (jak każdej nieruchomości) obowiązuje ten sam algorytm:

Dla mieszkania sprzedawanego za 500 000 zł maksymalna taksa netto wyniesie 2 770 zł (1010 zł + 0,4% z 440 000 zł). Z VAT 23% daje to ok. 3 407 zł. Jeśli zawierasz wcześniej notarialną umowę przedwstępną, taksa za nią to połowa tej kwoty, czyli 1 385 zł netto plus VAT.

Przy transakcjach pomiędzy osobami z I grupy podatkowej (np. rodzice–dzieci) obowiązuje górny limit – 7 500 zł netto za jedną czynność, niezależnie od wartości mieszkania. Tu również można negocjować z notariuszem niższą opłatę niż maksymalna.

Jaką rolę odgrywa rozporządzenie w ustalaniu kosztów?

Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. tworzy ramy, w których porusza się każda kancelaria. To tam zapisano modele obliczania taksy notarialnej oraz limity przy najwyższych wartościach. Dla ciebie to gwarancja, że opłaty w różnych kancelariach będą na porównywalnym poziomie, a nikt nie naliczy „z kosmosu” własnej tabeli.

Jednocześnie te same przepisy pozwalają pobrać taksę niższą niż maksymalna, więc przy droższych mieszkaniach często warto zapytać kilka kancelarii o wycenę. Różnice przy nieruchomości za 700–800 tys. zł mogą sięgać kilkuset złotych.

Kto płaci PCC i opłaty sądowe przy sprzedaży mieszkania?

W każdej rozmowie o tym, kto płaci za notariusza, wraca pytanie o PCC oraz opłaty sądowe. To ważne, bo w ujęciu całościowym tworzą sporą część wydatków kupującego.

PCC, czyli podatek od czynności cywilnoprawnych, przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym wynosi 2% wartości nieruchomości. W 2026 roku nadal płaci go kupujący – notariusz nalicza kwotę, pobiera ją przy podpisaniu aktu notarialnego i przekazuje do urzędu skarbowego.

Przy mieszkaniu za 500 000 zł kupujący poza ceną musi przygotować 10 000 zł na PCC oraz ok. 3 000–3 500 zł łącznie na taksę, VAT, wpis do księgi wieczystej i wypisy aktu.

Opłaty sądowe związane z księgą wieczystą również reguluje kupujący:

• 200 zł za wpis prawa własności,
• 100 zł za założenie księgi (gdy jej nie ma),
• 200 zł za wpis hipoteki, gdy w grę wchodzi kredyt.

Sprzedający z kolei płaci 100 zł za wykreślenie swojej hipoteki, jeśli taka widnieje w księdze. Ten wniosek najczęściej jest składany później, już poza aktem sprzedaży, ale też może przejść „przez ręce” notariusza.

Jak to działa na rynku pierwotnym?

Przy zakupie nowego mieszkania z rynku pierwotnego konstrukcja kosztów wygląda nieco inaczej. Podatek PCC nie występuje – lokal jest opodatkowany VAT w cenie, a PCC płaci deweloper przy nabyciu gruntu lub na wcześniejszym etapie. Kupujący pokrywa natomiast:

• połowę taksy notarialnej i kosztów wypisów przy umowie deweloperskiej (drugą połowę płaci deweloper),
• pełną taksę przy umowie przenoszącej własność,
• opłaty sądowe: 150 zł za wpis roszczenia z umowy deweloperskiej, 60 zł za założenie księgi, 200 zł za wpis własności, 200 zł za wpis hipoteki (gdy jest kredyt).

Choć temat wygląda inaczej niż na rynku wtórnym, schemat odpowiedzi na pytanie „kto płaci za notariusza” jest podobny – ciężar finansowy koncentruje się po stronie kupującego, z jednym wyjątkiem: przy umowie deweloperskiej ustawa wymusza podział kosztów na pół między nabywcę a dewelopera.

Jak rozsądnie ustalić, kto płaci za notariusza przy sprzedaży mieszkania?

W transakcjach mieszkaniowych w 2026 roku coraz częściej negocjuje się nie tylko cenę, ale też to, jak podzielić wydatki okołonotarialne. Jeśli jesteś kupującym, możesz zaproponować sprzedającemu, że:

• zapłacisz całą taksę, ale obniży cenę mieszkania,
• podzielicie koszty notariusza po połowie przy wysokiej wartości lokalu,
• on weźmie na siebie część opłat (np. taksę), jeśli ty pokryjesz swoje koszty kredytowe i PCC.

Jako sprzedający możesz z kolei zgodzić się na partycypację w wynagrodzeniu notariusza, jeśli zależy ci na szybszym domknięciu transakcji lub utrzymaniu zaproponowanej ceny. Tego typu ustalenia są całkowicie zgodne z przepisami – ważne, by znalazły odzwierciedlenie w umowie przedwstępnej.

Dobrym nawykiem jest też poproszenie wybranej kancelarii o szczegółowe rozbicie kosztów jeszcze przed podpisaniem jakiegokolwiek dokumentu. Jasna lista: taksa notarialna, VAT, opłaty sądowe, wypisy aktu, ewentualne pełnomocnictwa czy wpisy w księdze wieczystej, pozwala obydwu stronom spokojnie przewidzieć, ile realnie pochłonie wizyta u notariusza.